아파트 수요량 근거는 뭐냐? [구만수교수 부동산스터디]

구만수교수 밴드주소 https://band.us/band/64213262 질문하는 방법 동영상: https://youtu.be/PrtuOW64NYM 제2차 장기주택종합계획에서 전망한 신규주택수요는 수도권과 비수도권으로 크게 묶어 놓았다. 서울, 인천, 경기를 포함한 수도권 그리고 지방의 광역시 등 각 지역의 수요량은 개별적으로 계산 하여야 한다. 방법은 해당 지역의 인구를 대입해서 지역별 공동주택 수요량을 산출한다. 행정안전부 주민등록인구통계는 매월 초에 전월의 주민등록인구 및 세대현황을 공표하고 있다. 2017년 7월 현재 수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)의 인구는 25,651,793명이며 비수도권은 26,093,155명이다. 제2차 장기주택종합계획에서 전망한 바와 같이 공동주택의 비중을 약 88%(총 주택수요에서 단독주택수요가 차지하는 비중은 2013년 10.1%에서 2022년 13.9%로 확대될 것으로 전망 64p)로 잡고 필요한 주택수는 2022년까지 매년 수도권은 191,136호이다. 따라서 수도권 인구 25,651,793명에 필요한 주택수이므로 191,136호 나누기 수도권 인구 25,651,793명을 계산하여 백분율로 환산하면 0.74%이다. 즉 수도권은 인구 대비 0.74%에 해당하는 공동주택이 필요하다는 계산이 나온다. 비수도권의 경우도 같은 방식으로 계산하면 152,152호 나누기 26,093,155명은 백분율로 0.58%가 나온다. 정리하면 A라는 수도권의 도시에 필요한 공동주택 수요를 계산하고자 한다면 인구수에 0.74%를 곱하면 되고 비수도권에 있는 B라는 도시는 해당 도시의 인구수에 0.58%를 곱하면 필요한 공동주택 수요량이 나온다. 인구가 아닌 세대수로 계산해도 비슷한 수치가 나오는 것을 확인할 수 있다. 따라서 인구로 계산하던 세대수로 계산하던 대동소이하다. 물론 이러한 공식으로 도출된 수요량을 맹목적으로 믿을 필요는 없다. 편차가 약15%에 이르고 공동주택 이외의 주택유형도 일정부분 공급이 되고 있기 때문이다. 다만 해당지역에 공급 될 물량을 근거로 인구 대비 과부족을 판단할 수 있는 유용성이 있으므로 해당지역에 투자를 검토할 때 참고 자료로 가치는 충분히 있다.