Mua bán nhà đất giấy tờ tay coi chừng lừa đảo

Một người không liên quan gì tới mảnh đất mà đứng ra ký hợp đồng nhận cọc/ mua bán hàng tỷ đồng thì có phải lừa đảo không? Hợp đồng này có bị xem là vô hiệu không? Người đặt cọc có được trả lại tiền không ?